３７
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由于表姨的极力推销，第二栋房子还没全部竣工，就已经卖光了。而且，表姨还提高了卖价，平均每平方米多卖１７０块。这等于是没有悬念的赚钱方程式求解。
房地产开发，至关重要的一步，就是房屋销售。只要能尽快销售出去，资金就可以快速周转。这是所有房地产开发商梦寐以求的最高境界。像这样房子还没竣工就销售完这样幸运的事，的确是万里挑一，偏偏让财哥和霞婆撞上了。
很多人都知道，房地产开发最赚钱，但是，他们到底是怎么赚钱的呢？他们的开发成本有哪些？假如详详细细表述出来，这可以写成几本砖头厚的书，让看的人头晕脑胀，找不着北。但是，为了揭开财哥和霞婆赚钱的秘密，还是在这里简略说明一下。
房地产开发分为三个阶段：一、土地征用及拆迁安置补偿阶段；二、前期工作阶段；三、工程及配套施工阶段。
第一个阶段，分为一十七个小项：１、衡阳的房地产开发土地，跟其他地方差不多，分成十级，从一排序到十，地价从８５元/平方米至４５０元/平方米，换算成亩，就是最低要５６６６７元/亩，最高要３００００２元/亩，专业术语叫“楼面地价”。假如属于危房改造可以减半收费。２、征地管理费，按征地费总额１．５－４％缴纳。３、现状地形图分为两种，１比５００，和１比２０００，按幅收取（每幅为２５０×２００㎡），最低４０００元，一般要８０００元，复制费５０元/幅。全衡阳市只有市规划设计院有，独家专营，谢绝讨价还价。４、界址点坐标图，约１－２元/m2。５、拆迁安置补偿费，有三种方式：产权调换、作价补偿、货币还迁，公有住宅：市场评估价×９０％×建筑面积 （计租面积×系数＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励）；私有住宅：市场评估价×建筑面积＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励；非住宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按１０００元/㎡补偿。注明：系数通常为１．２，楼房为１．３－１．４。６、拆迁管理费，按拆迁安置补偿费总额的０．５％。７、临时过渡补助费，８０元/户·月，具体测算时可以按容积率０．５，每户１５㎡再乘周转期近似计算。８、公厕补建费，１２－２０万元/座，繁华地区２０万元/座，一般地区１２万元/座，测算时可按１座/公顷计算。９、树木砍伐及绿地补建费，就算不执行“砍一补三”“占一补五”的规定，按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按１５－２０根/公顷计算，常规是胸径约３５－４０ｃｍ。１０、渣土清运费，１２元/吨。１１、征占用林地收费，征占用林地补偿１０００－１５００元/亩，征占用林木补偿３０００－６０００元/亩。特殊林木按此标准的３－４倍计征。１２、征集集体所有土地补偿费，①地上附着物按拆迁法执行；②土地补偿按前三年平均产值的３－６倍计算；③青苗费按前三年平均产值的１－３倍计取；④人员补偿按前三年平均亩产值的３－６倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。１３、委托拆迁服务费，１－５０户按３０００－４０００元/户，５１－１００按２５００－３０００元/户，１０１－５００户按２０００－２５００元/户，５０１－１０００户按１５００－２０００元/户，１００１户以上按１０００－１５００元/户计取。１４、三通一平，按施工组织设计要求计算，①工程用电多层可按８Ｗ/㎡，中高层按１０－１２Ｗ/㎡计取，②４００ＫＶＡ变压器约３万元/台，贴费按２４０元/ＫＶＡ交纳，使用在６个月以内全退，１２－２４个月退７５－５０％，３６个月退２５％，超过３６个月不再退。１５、土地交易手续费，按土地交易额的２‰－３．５‰计取。１６、代办代理服务费，按代办代理标底总额的４‰－１０‰收取。１７、土地价格和基准地价评估费，土地价格评估费按评估总额的０．１‰－４‰收取，基准地价评估费按每平方公里级差４－４０万元收取。
第二个阶段，分为２０个小项：１８、建设工程规划执照费，住宅：砖砼６００元/㎡，框轻８００元/㎡，框架１０００元/㎡，造价在：３０００万元以上按０．８‰，３０００万元以下按１．５‰。办理《建设用地规划许可证》时交４０％，办理《建设工程规划许可证》时交齐。１９、城市规划设计费，８５元/工日，按规划定额计取。地形复杂可乘１－１．３系数，前期测算依用地大小，可按２００－２５０工日/公顷估算。２０、地质勘查，根据设计要求及勘察方案具体计算，参数：多层２００－２５０元/点。中高层：２０００－４０００元/点。２１、工程勘察设计费，按建安工程造价，高级别墅、公寓３．５％，多层住宅２．５％，高层住宅２．２％。２２、图纸审查费，砖混１．３元/㎡；７－１２层１．７元/㎡；１３－２０层２元/㎡；２０层以上２．２元/㎡；公建２４米以下２．４元/㎡。２３、人防工程易地建设费，８０－１００元/㎡，按规划建筑面积，应满足４－５％的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程２０００元/㎡交纳易地建设费。２４、人防工程档案委托编制费，按人防面积，１０元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。２５、人防监督费，六级人防按人防面积１．５元/㎡；五级人防按人防面积２．５元/㎡。２６、墙改基金，砖砼结构８元/㎡，新型建材占２５％以上的减半收取。２７、散装水泥专项资金，砖混的０．６元/㎡；框架的０．９元/㎡；钢结构０．４８元/㎡；钢混０．７２元/㎡。２８、工程档案保证金，地下管线工程按造价的２．３％，其它工程按建安造价的１％，最高不超过１２万最低不低于４０００元，档案移交归档后全部归还。２９、招标服务费，工程监理：按投资额０．０２％。建安工程按中标价的０．１１％。设计招标：按投资额的０．０５％。以上费用招标方６０％，中标方４０％。建安设备：按投资额的０．０２％。３０、工程合同审查费，中标价的０．２１‰，发、中标单位各５０％。３１、招投标代理服务费，０．０１－１．０％，受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。一般包括标的编制的为标的的２‰、否则为１‰。３２、工程建设监理费，①按工程概（预）算０．０６－２．５％收费；②按参与监理工程年度平均人数３．５－５万元/人·年计取。若以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。３３、市政大配套工程费，住宅按建筑面积１６５元/㎡，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积２００－２８０元/㎡计取。３４、非经营性公建建设费，７０元/㎡，用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费０．７元/㎡应减除）。３５、地名标志公告费，按小区每处（每个地名）４０００元/处计收。３６、物业招标服务费，小于５０万㎡，０．４元/㎡；５０－１００万㎡，０．３５元/㎡；大于１００万㎡，０．３元/㎡。３７、投资担保，由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的１５％记取收费基数；百分评标的按标价的１０％记取收费基数。合同标的在１００万以下的按基数×２．４％/年；１００万－５００万的按基数×２－２．３％/年；５００万－１０００万的按基数×１．６－１．９％/年；１０００万－１５００万的按基数×１．３－１．５％/年；１５００万以上的按基数×１．１－１．２％/年。
一般人看了这些，起码三个月搞不清状况。
等等，还有第三阶段呢。
由于表姨的极力推销，第二栋房子还没全部竣工，就已经卖光了。而且，表姨还提高了卖价，平均每平方米多卖１７０块。这等于是没有悬念的赚钱方程式求解。
房地产开发，至关重要的一步，就是房屋销售。只要能尽快销售出去，资金就可以快速周转。这是所有房地产开发商梦寐以求的最高境界。像这样房子还没竣工就销售完这样幸运的事，的确是万里挑一，偏偏让财哥和霞婆撞上了。
很多人都知道，房地产开发最赚钱，但是，他们到底是怎么赚钱的呢？他们的开发成本有哪些？假如详详细细表述出来，这可以写成几本砖头厚的书，让看的人头晕脑胀，找不着北。但是，为了揭开财哥和霞婆赚钱的秘密，还是在这里简略说明一下。
房地产开发分为三个阶段：一、土地征用及拆迁安置补偿阶段；二、前期工作阶段；三、工程及配套施工阶段。
第一个阶段，分为一十七个小项：１、衡阳的房地产开发土地，跟其他地方差不多，分成十级，从一排序到十，地价从８５元/平方米至４５０元/平方米，换算成亩，就是最低要５６６６７元/亩，最高要３００００２元/亩，专业术语叫“楼面地价”。假如属于危房改造可以减半收费。２、征地管理费，按征地费总额１．５－４％缴纳。３、现状地形图分为两种，１比５００，和１比２０００，按幅收取（每幅为２５０×２００㎡），最低４０００元，一般要８０００元，复制费５０元/幅。全衡阳市只有市规划设计院有，独家专营，谢绝讨价还价。４、界址点坐标图，约１－２元/m2。５、拆迁安置补偿费，有三种方式：产权调换、作价补偿、货币还迁，公有住宅：市场评估价×９０％×建筑面积 （计租面积×系数＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励）；私有住宅：市场评估价×建筑面积＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励；非住宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按１０００元/㎡补偿。注明：系数通常为１．２，楼房为１．３－１．４。６、拆迁管理费，按拆迁安置补偿费总额的０．５％。７、临时过渡补助费，８０元/户·月，具体测算时可以按容积率０．５，每户１５㎡再乘周转期近似计算。８、公厕补建费，１２－２０万元/座，繁华地区２０万元/座，一般地区１２万元/座，测算时可按１座/公顷计算。９、树木砍伐及绿地补建费，就算不执行“砍一补三”“占一补五”的规定，按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按１５－２０根/公顷计算，常规是胸径约３５－４０ｃｍ。１０、渣土清运费，１２元/吨。１１、征占用林地收费，征占用林地补偿１０００－１５００元/亩，征占用林木补偿３０００－６０００元/亩。特殊林木按此标准的３－４倍计征。１２、征集集体所有土地补偿费，①地上附着物按拆迁法执行；②土地补偿按前三年平均产值的３－６倍计算；③青苗费按前三年平均产值的１－３倍计取；④人员补偿按前三年平均亩产值的３－６倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。１３、委托拆迁服务费，１－５０户按３０００－４０００元/户，５１－１００按２５００－３０００元/户，１０１－５００户按２０００－２５００元/户，５０１－１０００户按１５００－２０００元/户，１００１户以上按１０００－１５００元/户计取。１４、三通一平，按施工组织设计要求计算，①工程用电多层可按８Ｗ/㎡，中高层按１０－１２Ｗ/㎡计取，②４００ＫＶＡ变压器约３万元/台，贴费按２４０元/ＫＶＡ交纳，使用在６个月以内全退，１２－２４个月退７５－５０％，３６个月退２５％，超过３６个月不再退。１５、土地交易手续费，按土地交易额的２‰－３．５‰计取。１６、代办代理服务费，按代办代理标底总额的４‰－１０‰收取。１７、土地价格和基准地价评估费，土地价格评估费按评估总额的０．１‰－４‰收取，基准地价评估费按每平方公里级差４－４０万元收取。
第二个阶段，分为２０个小项：１８、建设工程规划执照费，住宅：砖砼６００元/㎡，框轻８００元/㎡，框架１０００元/㎡，造价在：３０００万元以上按０．８‰，３０００万元以下按１．５‰。办理《建设用地规划许可证》时交４０％，办理《建设工程规划许可证》时交齐。１９、城市规划设计费，８５元/工日，按规划定额计取。地形复杂可乘１－１．３系数，前期测算依用地大小，可按２００－２５０工日/公顷估算。２０、地质勘查，根据设计要求及勘察方案具体计算，参数：多层２００－２５０元/点。中高层：２０００－４０００元/点。２１、工程勘察设计费，按建安工程造价，高级别墅、公寓３．５％，多层住宅２．５％，高层住宅２．２％。２２、图纸审查费，砖混１．３元/㎡；７－１２层１．７元/㎡；１３－２０层２元/㎡；２０层以上２．２元/㎡；公建２４米以下２．４元/㎡。２３、人防工程易地建设费，８０－１００元/㎡，按规划建筑面积，应满足４－５％的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程２０００元/㎡交纳易地建设费。２４、人防工程档案委托编制费，按人防面积，１０元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。２５、人防监督费，六级人防按人防面积１．５元/㎡；五级人防按人防面积２．５元/㎡。２６、墙改基金，砖砼结构８元/㎡，新型建材占２５％以上的减半收取。２７、散装水泥专项资金，砖混的０．６元/㎡；框架的０．９元/㎡；钢结构０．４８元/㎡；钢混０．７２元/㎡。２８、工程档案保证金，地下管线工程按造价的２．３％，其它工程按建安造价的１％，最高不超过１２万最低不低于４０００元，档案移交归档后全部归还。２９、招标服务费，工程监理：按投资额０．０２％。建安工程按中标价的０．１１％。设计招标：按投资额的０．０５％。以上费用招标方６０％，中标方４０％。建安设备：按投资额的０．０２％。３０、工程合同审查费，中标价的０．２１‰，发、中标单位各５０％。３１、招投标代理服务费，０．０１－１．０％，受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。一般包括标的编制的为标的的２‰、否则为１‰。３２、工程建设监理费，①按工程概（预）算０．０６－２．５％收费；②按参与监理工程年度平均人数３．５－５万元/人·年计取。若以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。３３、市政大配套工程费，住宅按建筑面积１６５元/㎡，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积２００－２８０元/㎡计取。３４、非经营性公建建设费，７０元/㎡，用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费０．７元/㎡应减除）。３５、地名标志公告费，按小区每处（每个地名）４０００元/处计收。３６、物业招标服务费，小于５０万㎡，０．４元/㎡；５０－１００万㎡，０．３５元/㎡；大于１００万㎡，０．３元/㎡。３７、投资担保，由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的１５％记取收费基数；百分评标的按标价的１０％记取收费基数。合同标的在１００万以下的按基数×２．４％/年；１００万－５００万的按基数×２－２．３％/年；５００万－１０００万的按基数×１．６－１．９％/年；１０００万－１５００万的按基数×１．３－１．５％/年；１５００万以上的按基数×１．１－１．２％/年。
一般人看了这些，起码三个月搞不清状况。
等等，还有第三阶段呢。